院发〔2019〕60号

第一章总则

第一条为全面贯彻落实学校后勤社会化改革精神，进一步规范学校物业管理服务活动，保障教学、科研、师生生活秩序，营造安全、卫生、舒心的校园环境，根据《中华人民共和国物权法》

《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《山东省物业服务规范》等有关法律法规，结合学校实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业，是指学校内所有建筑及其附属建筑物、公共设施、周边附属场地等。

第三条学校物业管理坚持“综合化、专业化、信息化、社会化”原则，委托社会优质的物业管理企业提供专业的物业服务，形成权责明确、边界清晰、优质高效的物业管理服务规范，使物业保值增值，创造安全、整洁、优美、舒适、方便的物业软环境。

第四条本办法适用范围：学校公共物业和校内教职工住宅物业的管理服务活动。校办产业、经费包干单位、自主经营单位的物业管理等参照本办法执行。

第二章 管理机构

第五条学校成立物业管理领导小组，领导小组由分管后勤工作的副校长任组长，成员由院长办公室、学生处、教务处、财务处、资产管理处、后勤管理处、保卫处、住宅物业管理委员会主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公室设在后勤管理处。第六条物业管理领导小组的职能

(一) 对学校物业管理办法、物业管理服务标准、考核细则、经费测算等重大政策进行研究制定和修订，并提出实施方案，按相关规定和程序提请校长办公会审议和决策；

(二) 审议学校物业管理服务年度经费预算需求，对上一年度的预算执行情况和经费使用情况进行绩效评价；

(三) 组织监督检查、监管考核物业服务质量。

第七条物业管理领导小组办公室的职能

(一) 负责组织执行物业管理领导小组的决议；

(二) 代表学校按相关规定和流程遴选和解聘物业管理服务企业；

(三) 负责汇总相关部门物业服务考核结果，并按考核结果审核支付物业服务费；

(四) 负责及时了解物业使用人对物业服务企业的意见和建议，协调处理物业服务活动中的各类投诉和建议；

(五) 汇总各部门对物业服务的需求、意见和建议。

第八条物业管理领导小组各成员的主要职能

(一) 院长办公室主要负责会议服务、大型活动的物业服务监管考核工作；

(二) 学生处主要负责学生公寓内物业服务监管考核工作；

(三) 教务处主要负责教室多媒体教学设备运行维护的监管

(四) 考核工作；

(五) 财务处主要负责学校部门预算中物业管理费支出的会计核算和教职工住宅物业费收支的会计核算；

(六) 资产管理处主要负责物业管理服务项目招投标、合同、物业相关资产的管理工作；

(七) 后勤管理处主要负责教学楼、办公楼、场馆建筑、公共区域等物业监管考核工作；负责水电暖运行和维护，电梯、变电室等特种设备的运行和维护，单价500元以下的零星维修的监管考核工作；

(八) 保卫处主要负责学校出入口、重点部位的秩序维护和学校消防管理监管考核工作；

(九) 住宅物业管理委员会主要负责住宅楼公共区域的保洁、设备设施运行维护和零星维修监管考核工作。

第三章 物业管理服务内容与界定

第九条物业管理服务内容

(一) 校园环境服务主要是指公共区域的保洁服务、水体场地的保洁服务、绿化服务、消毒消杀、雨污水管道清理、垃圾清运等；

(二) 设备设施运行维护服务主要是指供水（含下水）、供电、

(三) 供暖、电梯、中央空调、通风、教室多媒体教学设备等设备及附属设施、管网的运行管理、维修服务和标识管理等；

(四) 秩序维护服务主要是指出入管理、安全巡查、车辆管

(五) 理、监控管理、消防管理、安全管理等；

(六) 会议服务主要是指学校会议室的管理、会议保障工作；

(七) 重大活动保障工作主要是指学校迎新季、毕业季、重要会议、运动会、国家级考试等重大活动的保障工作；

(八) 综合服务主要是指服务调度、服务评价与改进、应急处置预案等。

第十条物业管理服务分类界定

(一) 公共物业。主要包括两部分，一是指物业中公共使用的部分。建筑内如教室、通道、卫生间、电梯、配电间等，建筑外如道路、广场、绿化、能源保障设备及管网、雨污水管网等公共设备设施。二是指公共建筑内学校分配给个人或单位管理部分的基本保障。如办公室、教研室、实验室等房间的门窗、水、电、暖、中央空调等建筑主体部分；

(二) 自主物业。主要包括三部分，一是指具有经营性质的物业，如商业网点、校办产业、食堂等，此类物业以建筑散水为界，以内的范围属于使用单位的管理范围。二是指具有公益性质的经费包干单位，如校医院、幼儿园等。此类物业以建筑的外墙为界，墙外部分属于学校公共物业。三是指学校提供给个人或单位使用管理的物业，主要指教职工的办公室、教研室、实验室等。此类物业清洁、管理由使用人负责，建筑主体部分的物业属于学校公共物业部分；

(三) 教职工住宅物业的责任主体。教职工住宅物业与学校公共物业界限以建筑的散水为界；教职工住宅物业与教职工个人物业以房间的主体结构为界，水电暖以入户表、阀或主管道为界。

第十一条物业管理服务责任主体

（一）公共物业管理服务的责任主体

学校会议室和重要办公室的责任主体是院长办公室；学生公寓的责任主体为学生处；

教室内多媒体教学设备的责任主体是教务处；

教学楼、办公楼以及建筑外公共区域的责任主体为后勤管理处；

设备运维、特种设备的运行维护、500元以下的零星维修责任主体是后勤管理处；

学校出入口、车辆管理、秩序维护、消防安全的责任主体是保卫处；

图书馆建筑的责任主体是图书馆；

体育场馆、场地的责任主体是体育教学部。

（二）自主物业管理服务的责任主体

食堂、商业网点、校医院、幼儿园、校办产业经营者分别为物业管理服务的责任主体；

办公室、教研室、实验室以及学生创业用房的使用人为各物业管理服务的责任主体。

（三）教职工住宅物业管理服务的责任主体

教职工住宅的所有人为各自物业管理服务的责任主体；周转房的使用人为各自物业管理服务的责任主体；值班备勤宿舍的使用人所在单位为各自物业管理服务的责任主体。

第十二条物业管理服务的责任主体对管理服务的物业具有完全的管理责任，对提供服务的企业具有监管考核的责任，对责任区域内不文明和影响公共安全的行为，有责任进行劝导、制止，有责任及时向学校物业管理领导小组反映物业服务存在的问题。

第十三条物业管理服务费用

(一) 公共物业管理服务费用由学校统一承担，采用委托社会优质物业管理企业提供服务的方式管理。

(二) 自主物业管理服务费用由各责任主体承担，学校物业管理领导小组负责监督，学校负责清运生活垃圾并按建筑面积收取2元/月·平方米的物业费，其中办公室、教研室、实验室、食堂、校医院、幼儿园等暂时免收物业费。

(三) 教职工住宅物业管理服务费用由住户承担，由教职工住宅物业管理委员会组织实施，委托优质社会物业管理企业提供服务，收支标准由教职工住宅物业管理委员会依据国家、山东省的物业费收取标准，结合学校的实际情况与物业管理企业协商确定。

第四章物业管理服务企业的遴选与管理

第十四条物业管理服务企业的遴选严格按照政府采购和学校招投标采购办法执行。

第十五条物业服务托管合同的签订和续签按山东省招投标采购管理规定和流程办理。

第十六条物业管理服务企业在学校开展物业服务活动应遵守学校的相关规章制度，在物业责任主体的监督下开展服务，接受学校物业管理领导小组的指导、监督和考核。考核工作按照物业服务合同条款和学校监管部门制定的考核细则执行。

第十七条建立物业管理服务企业考核和退出机制，采用月度考核和年度考核相结合的方式，划分优秀、合格、基本合格、不合格四个等级。

考核为优秀的，学校给予精神奖励；考核为基本合格的，由物业管理领导小组根据情况提出整改意见，限期整改直至解除合同；考核不合格或发生重大责任事故的，学校可单方解除物业管理服务合同并取消其参与下一轮招投标的投标资格。

第十八条物业服务合同应明确并要求物业企业严格执行的内容。

(一) 参加投标的企业应具有物业管理资质；

(二) 管理服务企业应保持管理团队的稳定，从业人员上岗前应接受相应岗位培训，企业管理人员和特种设备维护人员应持有相应的职业资格证书，人员信息应提交学校审核备案；

(三) 物业管理服务企业应承担所有的物业服务成本，包括但不限于人员工资、社保、意外险、服装费、材料物耗费、设备和工具折旧、设备设施年度维保费、垃圾清运费、企业管理酬金、税费等；

(四) 物业管理服务企业用工应依法依规，按时发放工资，工资应不低于烟台市最低工资标准，依法缴纳社保并购买意外商业险；

(五) 物业管理服务企业应为学校提供除正常物业管理服务内容外的增值服务，供学校付费选择；

(六) 设置物业服务调度中心，开通线上物业服务大厅，24小时值守，集中受理师生的物业服务需求和投诉建议；

(七) 物业管理服务企业应充分使用信息化手段，提高物业服务效率，提升物业服务质量。对特种设备设施和重点场所应采用信息化系统重点管控。自觉接受学校后勤信息化系统的调度和服务监督，按信息化流程受理报修业务，按电子巡查预设路径完成巡查任务，信息化考核结果计入月度和年度考核。

第五章 附 则

第十九条本办法对物业管理服务相关事项未作规定的，按照我国法律、法规并参照本办法执行。

第二十条本办法由后勤管理处负责解释。本办法自发布之日起实施。